Anotações de Aula: Direito Registral (versão parcial)

Centro Universitário de Brasília - Uniceub

Pós-Graduação Lato Sensu em Direito Urbanístico e Regulação Ambiental

Aspectos Registrários da Regularização Fundiária Urbana e Rural

Professor Hércules Alexandre Benício
Aluna: Juliana Capra Maia

ANOTAÇÕES DE AULAS

GENERALIDADES

** Lei nº 8.935/1994 >>> Estatuto de notários e registradores. Validade, eficácia, segurança e autenticidade dos atos notariais.

 

 

>>Tabelionato >>>

(A) Tabelião de notas. Lavra procurações, reconhecimento de firma, autenticação de cópia, lavratura de escrituras públicas, ata notarial e testamento. 

(B) Tabelião de protestos. Contratos, títulos de crédito, outros títulos executivos extrajudiciais, Certidão de Dívida Ativa. Intimam devedores. Lei nº 9.492/1997. 

>> Ofício de Registros >>> Oficial de registros ou registradores.

(A) Registro de Imóveis. Bens imóveis e direitos reais. No DF são apenas 09.

(B) Registro de Pessoas Naturais. Casamento, nascimento ou óbito. Inventários, divórcios. 

(C) Registro de Pessoas jurídicas, títulos e documentos. Registro de associações, partidos políticos, fundações privadas, sociedades simples, organizações religiosas (artigo 44 do código civil), empreendedor individual. Perpetuação de documentos. Microfilmagem. Notificação Extrajudicial. Obs. Art. 1.321 do Código Civil (veículos automotores).  

(D) Cartório de distribuição. 

>> Os serviços prestados não são cumuláveis (notas + registros de imóveis). Concorrência desleal. 

** A Constituição Federal e os Cartórios >>>

• Artigo 236: Serviços cartoriais serão privados.
• Cartórios serão fiscalizados pelo Judiciário.
• "Cartórios não ficarão vagos por mais de 06 meses". 

** ADCT da CF/88. Artigo 31 e 32 >>> 

• serventias do foro serão estatizadas. 
• serviços privados não serão prestados por cartórios já estatizados.

** Cartórios não são Pessoas Jurídicas. Demandas ajuizadas contra cartórios devem indicar, como réu, o tabelião ou o registrador (pessoa física).

 

** Só se cria ou se extingue cartório por lei estadual (exceto no DF, onde a lei de organização judiciária é federal).

 

** Antes da Lei de Registros Públicos, os atos não ficavam registrados na martícula do imóvel. Ficavam em livros separados (um para usufruto, um para transmissão inter vivos, etc.). Sistemática do Fólio Pessoal. A transcrição era o mecanismo de transmissão da propriedade (Livro 03).

• Livro 01 >>> Livro Protocolo
• Livro 02 >>> Livro de Inscrições Hipotecárias 
• Livro 03 >>> Livro de Transcrição das Transmissões 
• Livro 04 >>> Livro de Registros Diversos 
• Livro 07 >>> Livro Indicador Pessoal
• Livro 06 >>> Livro Indicador Real 
• Livro 05 >>> Livro de emissão de debêntures 
• Livro 08 >>> Livro para inscrições de incorporações (após 1964) convenções de condomínio (após 1964) e loteamentos. 
• Livro Talão >>> resumo de todos os atos. 
• Livro de Registro Auxiliar 
• Livro de Aquisição de Terra Rural por pessoa Estrangeira 
• Livro para registro de cédula industrial (1969) 
• Livro para registro de cédula rural.

EVOLUÇÃO DO REGISTRO DE IMÓVEIS NO BRASIL

** Aula ministrada pelo Prof. João Pedro Câmara, Titular do Cartório do 1º Registro de Imóveis.

** Histórico dos registros imobiliários no Brasil >> 

-- 1º Momento >>> Conquista das terras no novo mundo. Todas as terras brasileiras pertenciam à Coroa Portuguesa. Existe propriedade sem registro.  O Tratado de Tordesilhas foi o primeiro título de propriedade do Novo Mundo. 

-- 2º Momento >>> Sesmarias, a partir de 1530. 15 Capitanias Hereditárias. As Sesmarias eram concessões de terras para exploração, dentro de um prazo de 06 anos. Caso cumprida a exploração da terra, isto é, caso confirmada a posse sobre a terra, o sesmeiro requeria à Coroa a expedição do título de propriedade. Título como instituidor de propriedade privada. Havia título, mas não havia registro. Regime de posse.

-- 3º Momento >>> 1822. Não seriam mais concedidos títulos de sesmarias. As sesmarias já concedidas podiam ser confirmadas. Regime de posse.  

-- 4º Momento >>> 1850. Lei de terras. Conceito de terras devolutas e de posse mansa e pacífica. Títulos de posse repassados por autoridades locais.

• Até então não havia lugar para o registro da propriedade imobiliária, de modo que a propriedade se transmitia por simples contrato, posse ou herança.  

• Sistema de propriedade bastante inseguro (falta de publicidade formal).  

• Insegurança das relações comerciais e, portanto, do crédito.  

• Necessidade de criação de um "repartição" para o registro e publicidade da hipoteca.  

• Em 1843 (Lei Orçamentária nº 317) foi criado o Registro Geral de Hipotecas (sobre imóveis, móveis e semoventes). Ainda não regulava o registro imobiliário brasileiro. 

• 1850: Lei de Terras. Registro paroquial ou registro do vigário. Comprovação da posse e identificação das terras públicas. Critérios para a legitimação das posses antigas e separação entre terras públicas e privadas (discriminação). Proibição de aquisição de terras públicas por outro título que não o de compra (exceção para as situadas a até 10 léguas das fronteiras do país). Decreto Regulamentador nº 1.318/1854. 

• Lei 1.237, de 1864. Cria o registro geral de imóveis. Determina que os registros paroquiais sejam levados a registro. Criou um Registro Geral de Imóveis em cada província, a cargo dos tabeliães. Prenotação das hipotecas. Obrigatoriedade do registro dos títulos de transmissão da propriedade inter vivos. (não obrigava o registro das transmissões mortis causae, das usucapiões e das transmissões juduciais). REGISTRO CAPENGA. Registro não era prova suficiente do domínio. A maioria dos doutrinadores considera esta norma como a lei que inaugurou o registro imobiliário no brasil. 

• 1889 >>> Proclamação da República. As terras devolutas e as terras públicas sem destinação passam a ser de propriedade dos Estados Federados, exceção feita àquelas terras indispensáveis à defesa das fronteiras, das fortificações, das construções militares e das estradas de ferro federais (Art. 64 da Constituição Federal de 1891). Situação que permanece praticamente a mesma até os dias atuais. Ver artigos 20, II e 26, IV da CF/88.

• 1890. Sistema Torrens, trazido para o Brasl por Ruy Barbosa. Função >>> Gerar presunção absoluta de validade de registro (iuris et de iure). Ainda existe, mas desde 1939 está restrito aos imóveis rurais. Propriedade inatacável. Facultativo. Mais dispendioso que o sistema normal. Parte do procedimento era realizada na serventia; parte no Judiciário. 

• 1916. Código Civil. Para que exista propridade, faz-se necessário que o bem seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Princípio da Transcrição. Obrigatoriedade do registro em qualquer tipo de transferência de imóvel. 

• Decreto nº 4.827/1924. Reorganiza os registros públicos. 

• 1937. Decreto-Lei nº 58/1937. Trata dos loteamentos de terras e venda de terrenos (lotes) a prestação. Criou um livro auxiliar para registro de loteamentos na serventia imobiliária. 

• Decreto nº 4.857/1939 >>> Todos os parcelamentos antigos do DF foram feitos por meio deste decreto. Tratou exaustivamente dos registros públicos em geral. Organizou os livros registrais, num total de 10 (depois vieram mais 03). Sistema de registro chamado de "Fólio registral". Os livros registravam diferentes atos. O resumo das informações sobre o imóvel ficavam em fichas-súmula. 

• Hoje, todas as informações relevantes acerca do imóvel são descritas na sua respectiva matrícula.  

• Livros >>> (1) Protocolo; (2) Insc. Hipotecária; (3) Transcrição das transmissões; (4) Registros Diversos; (5) Emissão de Debêntures; (6) Indicador Real; (7) Indicador Pessoal; (8) Registro Especial. 

• 1971. Lei nº 5.709/71. Limite máximo de 25% das terras rurais de determinado município podem ser alienadas a estrangeiros. Desses 25%, no máximo 40% podem pertencer a estrangeiros de mesma nacionalidade.

** OBSERVAÇÃO >>> 

• RESP 736.742-SC. Não se presume que as terras desocupadas não registradas sejam públicas. Cabe usucapião.

• São Paulo >>> admitiu a usucapião de bens públicos dominiais. Terra negligenciada pelo Estado não é terra devoluta. TJSP embargos infr. 917231197.2007.8.26.000/50000, 9a camara de direito privado.

• Exceção ao ITCD >>> (A) Usucapião; (B) Desapropriação. A prescriçao do ITCD e do ITBI  ocorre em 05 anos. Habite-se: CND do INSS. Prescreve em 5 anos.

PRINCÍPIOS DO DIREITO REGISTRÁRIO

** PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO

• Os direitos reais só se constituem ou se transmitem com o registro (inscrição), salvo exceções legais (usucapião, herança, acessões e perecimento do imóvel).
• É regido pela máxima "quem não registra não é dono" ou "quem não registra não tem direito sobre o imóvel". Art. 167, I e II; 168; 169 e 172 da LRP e 1.227 e 1.245 $ 1 do Código Civil. 

** PRINCÍPIO DA LEGALIDADE

• Obrigação de examinar a legalidade, validade e eficácia dos títulos apresentados, obstando aqueles que porventura possuam vícios. Art. 198 da Lei de Registros Públicos.
• Os títulos emitidos pelo Poder Judiciário também estão submetidos à apreciação do registrador ou do tabelião. 

** PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE

• O ato registral gera presunção absoluta de que todas as pessoas têm conhecimento de sua existência (ficção de conhecimento), garantindo oponibilidade erga omnes dos direitos inscritos. Art. 172 e 16 da LRP e art. 1º da LNR.

** FÉ PÚBLICA

• As certidões expedidas pelo registrador são garantia da existência e veracidade dos atos praticados na serventia. Art. 3º da Lei de Notários e Registradores.

** PRESUNÇÃO

• Presumem-se válidos e eficazes, até prova em contrário, (presunção juris tantum), os atos jurídicos inscritos no registro de imóveis. A exceção é o REGISTRO TORRENS, que tem presunção absoluta de validade e eficácia (presunção juris et de iure).

** ROGAÇÃO ou INSTÂNCIA

• O ato registral é de iniciativa do interessado, vedado ao registrador atuar ex officio, à exceção dos casos previstos em lei (exemplo: erro material cometido pelo registrador).

** PRINCÍPIO DA PRIORIDADE

• O título que primeiro ingressar no livro protocolo (Livro nº 01) terá a prioridade e preferência à inscrição.
• Afasta a contradição entre títulos.
• Pode ser resumido no brocardo "prior in tempore, portior in iure" (primeiro no tempo, mais forte no direito). Só se afasta se as escrituras conflitantes contiverem hora (a lavrada antes exclui a lavrada depois).
• Artigos 182, 186, 189, 190, 191, 192 e 205 da Lei de Registros Públicos.
• O registro do imóvel retroage à data da prenotação.

** PRINCÍPIO DA TERRITORIALIDADE

• O registrador imobiliário só pode praticar atos relativos a imóveis da sua circunscrição, que é definida por lei, sob pena de nulidade, salvo as exceções previstas em lei (art. 169 da LRP).
• Exceções: (A) Registro de linha férrea. Deve ser registrada no cartório responsável pela primeira estação. (B) Gleba situada em área sob a responsabilidade de mais de um cartório diferente.  

** PRINCÍPIO DA RETIFICAÇÃO

• Os atos registrais podem ser retificados caso estejam eivados de vícios.

** PRINCÍPIO DA CINDIBILIDADE

• Um título que contenha mais de um ato a ser inscrito poderá ser objeto de inscrição parcial, desde que um não dependa do outro e haja solicitação expressa. Ex.: formal de partilha que contenha mais de um imóvel. 

** PRINCÍPIO DA UNICIDADE MATRICIAL

• A cada imóvel só deve haver uma matrícula e a cada matrícula só correponde um imóvel. Art. 176, §1º da Lei de Registros Públicos.
• Exceções: (a) Imóvel situado em mais de uma circunscrição tem mais de uma matrícula, necessariamente. (b) Remembramento de lotes, admitido pela Lei de Registros Públicos (fusão de lotes).

** PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO

• Nenhum fato ou ato jurídico que diga respeito ao imóvel ou às pessoas com ele envolvidas deve ficar de fora do sistema registral. Art. 167, II, V e Art. 246 da LRP.
• Exemplo: interdição do proprietário; união estável dos proprietários.

** PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE

• Cadeia de continuidade perfeita entre os registros imobiliários.
• A vende para B, B vende para C, C vende para D. Não é possível registrar diretamente a venda de A para D.
• Art. 198 da Lei de Registros Públicos.

** PRINCÍPIO DA DISPONIBILIDADE

• Só quem pode dispor do bem é o seu proprietário.
• Não consta da Lei de Registros Públicos.

** PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE

• Artigo 169 da Lei de Registros Públicos.
• Todos os atos constantes do artigo 167 da LRP devem ser necessariamente registrados no Registro de Imóveis. Sanção >>> Não há. Exceção à irregularidade do bem.
• França >>> registrar em prazo "X" sob pena de multa.

** OBSERVAÇÃO >>>

• Penhora de bem imóvel não impede a venda do bem, exceto se constituída em favor da União Federal, suas empresas públicas e autarquias. nos termos da lei Federal nº 8.212/1990.
• O prazo para registro de alienação fiduciária, nos termos da Lei nº 10.941, é de 15 dias. 
• Consolidação da propriedade fiduciária >>> Prazo maior que 30 dias (regra geral).
• Expedição de certidao de ônus >>> 05 dias úteis.

AVERBAÇÃO VERSUS REGISTRO

** Artigo 167 da Lei de Registros Públicos. Pagam-se emolumentos em valores diferentes. 

** Regra geral >>> Sofisticação da relação com o imóvel demanda registro; mera atualização de dados demanda averbação.

** Hoje, o Livro 02 é o principal. Averba-se tudo no Livro 02; Registra-se tudo no Livro 01. Livro de Matrículas. 

• Brasil >>> Presunção relativa de propriedade de quem registrou o imóvel. 
• Alemanha >>> Presunção absoluta de propriedade de quem registrou o imóvel.

** Art. 167 da Lei de Registros Público >>> Registro engloba as antigas Inscrições e Transcrições.

** Condomínio Romano (Art. 1.314 e seguintes do Código Civil) versus Mancomunhão ou Condomínio Germânico (Art. 1.647, I do Código Civil).

** Penhora de imóvel >>>

• O Artigo 167, I da Lei de Registros Públicos diz que a penhora será registrada.  
• O Art. 659, § 4º do Código de Processo Civil diz que a penhora será averbada.  
• A Súmula 375 do STJ equipara registro e averbação para fins de penhora.

** Usufruto >>> Lei de Registros Públicos manda registrar. O CPC manda averbar.

Registro		Averbação
Cláusula de Vigência em Contrato de Locação		Cláusula que estatui direito de preferência em contrato de locação
Formais de partilha em inventário		Formais de partilha em separações e divórcios
Servidões		Servidões ambientais. Reserva legal.

** Função do registrador imobiliário brasileiro >>>

• Atribuir segurança jurídica imobiliária ao mercado, requisito do crédito hipotecário;
• Prover informações relevantes a respeito da situação jurídica de bens imóveis e dos titulares de direitos sobre tais bens.
• Quanto mais seguros são os títulos dos proprietários, maiores investimentos estarão à disposição do mercado. Diminuição do risco.

** Poder vinculado x Poder discricionário >>>

• O registrador pratica mais atos vinculados que discricionários 
• Há atos discricionários previstos em lei

** Modelos de interpretação das normas

** Impactos da (in-) adequada interpretação

** Novos horizontes para os registradores

** Registro de direitos X registro de documentos. Vantagem do sistema registral mais seguro >>>

• Menor custo de transferência da propriedade 
• Redução dos custos operativos para formalizar empréstimo com garantia

** Lei 8.212/91 >>> Exige Certidão Negativa de Débitos para alienação de imóvel que não integra o seu ativo circulante. Estabelece que o negócio jurídico é nulo. Erro legislativo. A compra e venda deveria ser ineficaz em relação ao INSS.

Qualificação negativa do título + Irresignação do intetessado = dúvida

 

** Mandado de Segurança contra ato de registrador >>> Foro de uma das Varas Cíveis (AGI 1999.00.2.003537-3, 3ª Turma Cível), quando o interessado não for pessoa jurídica de direito público.

 

** RESP 625.144/SP >>> O juiz não pode declinar da sua competência, quando se tratar de competência relativa.

IMÓVEIS RURAIS NO BRASIL

** Síntese >>>

• 1850 >> Registros paroquiais
• 1864 >> Transcrições das descrições dos registros paroquiais
• 1916 >> Código Civil. Obrigatoriedade do registro de imóveis
• 1924 >> Princípio da continuidade
• 1973 >> Lei 6.015/73. Sistema de Matrículas. 01 matrícula <<>> 01 imóvel (a cada imóvel, 01 matrícula; a cada matrícula, 01 imóvel).
• 1976 >> Quando da abertura das matrículas, foi necessário utilizar as transcrições, que estavam cheia de vícios.
• 2001 >> Lei nº 10.267/2001. Retificação dos registros via georreferenciamento.  

** Descrição do imóvel urbano difere da descrição do imóvel rural

• Compete ao município legislar sobre separação entre áreas urbanas e áreas rurais.
• Problema: uso real do imóvel x destinação do imóvel no PDOT >>> Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) X Código Tributário Nacional.
• Precedente STF >>> Recurso Extraordinário 140.773-5/STF
• AUTORES: Paulo Quintela, Benedito Ferreira Marques.
• Critério da definição do imóvel como urbano ou rural? O critério do uso real do imóvel foi recepcionado pela Constituição Federal (considerando que cabe ao Município estatuir quais serão as áreas rurais e quais serão as áreas urbanas dentro do seu terriório)?
• Observar que as normas que regulamentam a Constituição também se baseiam no critério do uso. 

** Negociação de imóvel rural demandava, até a edição do Novo Código Florestal, a  averbação da reserva legal. Essa operação, por sua vez, demandava atuação conjunta entre o proprietário do imóvel rural e o órgão ambiental local.

** Negociação de imóvel rural demanda apresentação de CCIR (cadastro do imóvel rural no Incra).

>>> OBS. A morosidade na delimitação das reservas legais provocava a subversão do sistema de controle das operações fundiárias, por meio da utilização fraudulenta da ação de usucapião (a qual encobria operações de compra-e-venda). Isso porque, para adquirir por usucapião, dispensa-se CCIR, Reserva Legal e até mesmo pagamento de ITBI.

 

** Lei 10.267/2001 >>> Inclui o componente gráfico na descrição dos imóveis rurais brasileiros.

• Imóveis rurais com menos de 4 módulos fiscais >> CCIR sem custo.
• Não raro, o CCIR "briga" com registro de imóveis. Para o Incra, por exemplo, dez imóveis limítrofes pertencentes a um único proprietário possuem o mesmo CCIR. Esses mesmos dez imóveis, para os cartórios, possuirão dez matrículas diferentes. 

** Provimento nº 02/2010 da Corregedoria de Justiça do DF: Manual para que o proprietário rural regularize seu imóvel.

** Retificação de Matrícula: Planta, Memorial Descritivo, assinatura dos confrontantes.

 

** Polêmica! Averbação de Reserva Legal >>> Não se registravam, até a edição do Novo Código Florestal, quaisquer atos sem a averbação da Reserva Legal previamente aprovada pelo Ibram/DF. Com o novo Código Florestal, o proprietário poderá optar pelo registro no CAR (Cadastro Ambiental Rural), registro que, nos termos da lei, não depende da aprovação prévia de qualquer órgão ambiental. O órgão ambiental local, contudo, emitiu instrução normativa que afronta as disposições da lei nacional, vez que exige aprovação prévia da reserva legal para a inscrição da reserva legal no CAR.

** Decreto nº 7.830/2012 de 17 de outubro de 2012. Regulamentou o CAR. O registro da reserva legal no CAR dispensa averbação de reserva legal na matrícula do imóvel.

• A inscrição no CAR é feita pelo proprietário, por meio de simples declaração. 
• O proprietário fica sujeito à fiscalização do órgão ambiental estadual que pode, inclusive, pedir para que o proprietário modifique a localização da reserva legal de seu imóvel rural.

 

** Artigo 14 do Código Florestal >>> estatui que o órgão ambiental local fiscalizará a reserva legal depois da sua inscrição no CAR, pelo proprietário.

** Retificação de registro >>> serve tanto para imóveis rurais quanto para imóveis urbanos.

• Obs.: É possível existir imóvel rural em área urbana. Depende do uso. 
• Imóvel rural >>> CCIR, ITR e CAR (necessários para averbações e negociações). Vértices com coordenadas e anuência dos confrontantes (essencial ao registro). 
• Imóvel urbano >>> Baixa no CCIR, declaração da secretaria de habitação, de que o imóvel situa-se em área urbana, baixa no ITR. Desconstitui reserva legal, caso exista. Caso não exista, não precisa criar (declaração de que o imóvel dispensa averbação de reserva legal). 
• Abre-se uma matrícula para a parte rural e uma matrícula para a parte urbana do imóvel (caso o imóvel esteja em ambas as zonas).

** Documentos para transformar área rural em área urbana >>>

• Inscrição no IPTU
• Baixa do ITR
• Baixa do CCIR
• Declaração da Sedhab confirmando que o imóvel está em área urbana.

** Na retificação de matrícula, admite-se margem de erro da ordem de 5%.



DÚVIDA REGISTRÁRIA  

** Discordância de entendimentos entre registrante e registrador.

** Encaminhados à vara de registros públicos 

** Não cabe revelia

** Processo administrativo, não contencioso 

** O cartório tem prazo de 15 dias para se manifestar acerca do registro do título. O título é registrável?

(1) Sim >> Fim. Até 30 dias para fazer o registro.  

(2) Não >> Cartório expede nota de exigência.  

2.1. Se o cidadão concorda com as exigências >> sana pendências e fim.

2.2. Se o cicadão não concorda com as exigências >> o cidadão requer ao registrador que seja sucitada dúvida ao juiz de registros públicos. Dúvida procedente (procedentes as exigências do registrador); ou Dúvida improcedente (improcedentes as exigências do registrador).

 

D  __________________________    D + 15   ____________________________  D + 30

** Em que:

• D: Dia do protocolo.
• D + 15: Prazo para manifestação do registrador.
• D + 30: Cancelamento do protocolo. Novo pagamento de custas. 

** Da sentença que julga a dúvida cabe apelação à turma cível. Legitimados >>> Requerente do registro e Ministério Público.

GARANTIAS PESSOAIS x GARANTIAS REAIS

• Garantias Pessoais >> Fiança, aval, título de crédito, caução. Obs.: Nos contratos de locação, o fiador pode ver seu bem de família penhorado para satisfazer os débitos do contrato de locação. Inteligência da EC 20/2000 e da lei do inquilinato.  
• Garantias Reais >> Penhor, hipoteca. Garantia mais poderosa. A hipoteca não prefere às dívidas trabalhistas de até 150 salários mínimos. Súmula 308 do STJ: "a hipoteca firmada entre construtora e agentes financeiros não prefere aos adquirentes dos imóveis" (Caso Encol). 
    

** Bem de Família Voluntário versus Bem de Família Legal >>>

• Artigo 1.711 do Código Civil X Lei 8.009/1990.
• A desconstituição do bem de família voluntário demanda a oitiva do Juiz de Registros Públicos e do Ministério Público.

** OBSERVAÇÃO >>> Solteiros, viúvos e divorciados são titulares de bem de família. Matéria sumulada pelo STJ.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA X HIPOTECA 

** Alienação fiduciária em garantia >>> Contemplada na Lei nº 9.514/1997 e no Código Civil. O credor transfere a propriedade do bem em favor do credor.

** Hipoteca demanda ações judiciais e não prefere créditos trabalhistas. A alienação fiduciária, por sua vez, pode ser executada administrativamente, via cartório, por simples averbação. Observação: será necessário pagar ITBI.

** A hipoteca é mais plástica que a alienação fiduciária. Ao contrário da alienação fiduciária, a hipoteca permite o comprometimento de 100% do valor de mercado do bem dado em garantia.

** Medida Provisória nº 2.221/2001 >>> Pessoas físicas ou jurídicas podem ser credoras fiduciárias.

** Extinção da alienação fiduciária em garantia >>> Anotada na matrícula do imóvel por meio de averbação. Caso haja quitação, não haverá nova incidência de ITBI. Caso haja rescisão do contrato e a propriedade se consolide em poder do credor, haverá averbação precedida de recolhimento de ITBI. 

** Dicussão jurisprudencial e doutrinária >>> Há necessidade de prestigiar o devedor fiduciante, notificando-o do leilão do bem dado em garantia do crédito? Obs.: A lei não o exige. 

** O prazo para registro da alienação fiduciária, nos termos da Lei nº 10.941/2001, é de 15 dias.

** Prazo para consolidação da propriedade fiduciária (regra geral) >>> prazo maior que 30 (trinta) dias.

** OBS.: Patrimônio de Afetação >>> Garantia em favor dos compradores de imóveis "na planta". Imóveis afetados à situação jurídica dos incorporadores. Incentivo fiscal. Regime tributário especial. Demanda registro prévio da incorporação imobiliária.

PROPRIEDADE RESOLÚVEL x PROPRIEDADE REVOGÁVEL

** Artigos 1.360 e 1.361 do Código Civil.

** A propriedade resolúvel carrega no título da alienação a condição ou o termo final da propriedade.

** A propriedade revogável não carrega qualquer mácula no título de alienação. A condição que resolve a propriedade é exógena ao negócio. Exemplo: Revogação de doação na hipótese de ingratidão do donatário. 

REGISTRO DE PARCELAMENTO DE SOLO URBANO

** MATRÍCULA >>> Primeiro ato do registro de um imóvel. Deve descrevê-lo de tal forma que seja possível identificá-lo e às suas confrontações com precisão (especialidade objetiva). Apesar dessa regra, as matrículas carregam em si diversas incoerências, advindas dos vícios constantes das cartas de sesmarias, dos registros paroquiais e das transcrições.

** Registro Paroquial >>> 1854. Levantamento das posses. Não dava direito a propriedade.

** PARCELAMENTO >>> 

• Loteamento: Modalidade de parcelamento em que se transforma uma grande gleba em diversas unidades imobiliárias diferentes. Vias internas do projeto urbanístico: bem público de uso comum do povo (e, portanto, dispensa-se matrícula). Projeto. Garantia de que a infraestrutura será implantada em até 4 anos. Registro de parcelamento novo: não há flexibilização das demandas legais. 

• Loteamento novo de interesse social >>> Vias abertas e demarcação dos lotes. Art. 18 da Lei nº 6.766/79. Exige-se apenas a documentação mínima para o parcelamento do solo.

• Registro de parcelamento irregular >>> Pode ser promovido pelo proprietário, pelo Estado e pela Associação de Moradores.

• Demarcação urbanística >>> Verificação das poligonais de áreas ocupadas e averbação da demarcação na matrícula do imóvel. Registra-se o projeto urbanístico. Expedição de título de legitimação de posse. Após 05 anos, converte-se a posse legitimada em propriedade.

** Outras formas de parcelamento do solo >>> Desmembramento e Condomínio.

** Observação: Lei do Programa Minha Casa, Minha Vida (Lei nº 12.424/2011). Artigo 288, §3º. Recomenda o registro de todos os imóveis criados pelo parcelamento, inclusive os de domínio público.

USUCAPIÃO

 

** Posse mansa, pacífica e duradoura.

** Para ajuizamento da ação de usucapião é necessário chamar aos autos os proprietários, os confrontantes e a Fazenda Pública.

** Prazos >>>

• Usucapião extraordinária >>> Pertinente inclusive em casos de má-fé. 15 anos ou 10 anos (artigo 1238 do Código de Processo Civil).
• Usucapião Ordinária >>> Boa fé. 10 anos ou 05 anos (Artigo 1242 do Código de Processo Civil).
• Usucapião Constitucional Rural >>> Chamado usucapião especial rural. 05 anos. área rural não supeior a 50 hectares. Não se exige boa fé. Requisito complementar: utilização do bem para a subsistência da família.
• Usucapião Constitucional Urbano >>> Chamado usucapião especial urbano. 05 anos. Área de até 250 m2. Não se exige boa fé. Requisito complementar: moradia. 

** Usucapião tabular >>> Confinada aos limites de um imóvel específico.

** Súmula 237 do STF. A usucapião pode ser arguída em sede de defesa.

** A sentença em ação reivindicatória que reconhece a usucapião constitucional (urbana ou rural) pode ser levada a registro, mesmo que não tenha ocorrido a intimação da Fazenda Pública ou dos proprietários dos imóveis confrontantes.

** Artigo 1234 do Código Civil >>> Para fins de Usucapião do Código Civil, pode-se computar o prazo das posses anteriores.

** Para fins de usucapião constitucional, não se pode computar os prazos do antigo posseiro. 4 anos e 09 meses não aproveitam o novo posseiro. Exceção: sucessão hereditária SE o herdeiro residir com o posseiro.

 

** Usucapião Administrativa >>> Terminologia "atécnica", já que pode recair, inclusive, sobre bem público. Trata-se da conversão da posse em propriedade por mecanismo extrajudicial.

• Auto de Demarcação Urbanística com planta de sobreposição (ocupações X unidades imobiliárias).
• Intimação dos proprietários, pessoalmente ou por edital.
• Averbação do auto de demarcação urbanística nas matrículas (caso não haja impugnação).
• Registro nas matrículas notificando a regularização fundiária.
• Registro da legitimação de posse.
• 05 anos sem conflitos fundiários >>> conversão da posse legitimada em propriedade.

** Polêmica >>> Usucapião de bens públicos. Há construção doutrinária segundo a qual bens dominiais podem ser usucapidos. Observe-se que a Constituição Federal proíbe expressamente a usucapião de bens públicos (exceção: Artigo 68 do ADCT, que trata da demarcação das terras pertencentes aos Quilombolas).