Anotações de Aula: "O sistema de registro de imóveis no Brasil"

Companhia Imobiliária de Brasília – Terracap

Diretoria Jurídica – DIJUR

Centro de Estudos e Suporte Técnico ao Jurídico – CESUT

Capacitação: “O Sistema de Registro de Imóveis no Brasil”

Professor: João Pedro Ribeiro Sampaio de Arruda Câmara

Anotações de aula

Conceitos >>>

** Finalidade do registro de imóveis:

• Dar vida e segurança jurídica aos direitos reais imobiliários, proporcionando sua oponibilidade erga omnes;

• Recepcionar e dar publicidade a direitos obrigacionais que possuam relação com esses bens ou a que o legislador quis conferir publicidade registral.

  

Registro de Imóveis
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Conferir publicidade a atos jurídicos relacionados a imóveis		Fiscalizar tributos incidentes sobre transações imobiliárias e outras.

** Sistema de registros de imóveis no Brasil: conjunto de normas que tratam da constituição, transação, publicização, modificação e extinção dos direitos reais sobre bens imóveis por natureza, assim como os direitos pessoais concernentes a esses bens, ou a que a lei quis dar publicidade por meio do sistema registral imobiliário.  

Direito Pessoal	X	Direito Real
>> Pessoa – pessoa; >> Poder de exigir determinada prestação (pagar, fazer ou não fazer); >> Inter partes; >> Não taxatividade; >> Atipicidade.		>> Pessoa – coisa; >> Poder sobre a coisa, sem intermediários; >> Erga omnes; >> Taxatividade; >> Tipicidade

** Direitos reais:

• Propriedade (Código Civil)

• Usufruto (Código Civil)

• Hipoteca (Código Civil)

• Penhor (Código Civil)

• Servidão (Código Civil)

• Anticrese (Código Civil)

• Direito Real de Uso

• Habitação

• Uso

• Superfície

• Laje

• Direito do promitente comprador

• Concessão de uso para fins de moradia

• Propriedade fiduciária (Lei 9.514/1994)

• Enfiteuse civil (Código Civil/1916)

• Enfiteuse administrativa

** Sistemáticas registrais brasileiras:

• Até 31/12/1975 – Fólio Pessoal

• Após 01/01/1976 – Lei de Registros Públicos. Sistema do Fólio Real.

Retrospectiva Histórica >>>

** Colônia:

• Tratado de Tordesilhas: primeiro título de propriedade do Brasil.

• Todas as terras brasileiras nasceram públicas portuguesas, por direito de conquista.

• Capitanias hereditárias: divisão do território brasileiro em 15 partes. O capitão de cada capitania estava incumbido de distribuir Sesmarias.

• As Sesmarias eram concessões de terras a particulares para que as ocupassem em prazo de 6 anos. Uma vez cumpridos os requisitos, o particular sesmeiro podia requerer o direito de propriedade sobre o imóvel.

** Império (a partir de 1822):

• As terras públicas portuguesas passaram a ser terras públicas brasileiras.

• Entre 1822 e 1850, vigorou o sistema da posse. Era dono da terra aquele que a ocupasse e a mantivesse.

• Não havia um lugar ou repartição para registrar a titularidade da propriedade imobiliária e os demais direitos.

• Os direitos reais imobiliários se transmitiam por simples contrato, por posse ou herança.

• Tratava-se de um sistema de transmissão bastante inseguro, que também gerava insegurança nas relações comerciais (garantias reais dos créditos). Falta de publicidade formal.

• Percebeu-se a necessidade de criar uma repartição ou instituição responsável pelo registro e pela publicidade das hipotecas >> Edição da Lei Orçamentária 317, de 21 de outubro de 1843. A norma criou o Registro Geral de Hipotecas (sobre imóveis, móveis e semoventes), a cargo de tabeliães nomeados pelos Presidentes das Províncias.

• A Lei Orçamentária 317, de 21 de outubro de 1843 é considerada, por vários doutrinadores, como o início do registro imobiliário brasileiro.

** Lei de Terras e Decreto Imperial 1.318/1854

• Discriminação de terras.

• Critérios para legitimação das posses antigas e separação entre terras públicas e privadas.

• Instituiu os Registros Paroquiais, também conhecidos como Registros do Vigário.

• Comprovação da posse e identificação das terras públicas por exclusão.

• Proibição de aquisição de terras públicas por outro título que não o de compra. Exceção: terras situadas até 10 léguas das fronteiras do País.

• Proibição de aquisição de terras públicas por usucapião.

** Lei 1.237, de 24/09/1864:

• Criou um Registro Geral de Imóveis em cada província, a cargo dos tabeliães. Unificação om o antigo Registro Geral de Hipotecas.

• Obrigatoriedade do registro dos títulos de transmissão da propriedade e demais direitos reais. Publicidade.

• Não se presumia a legitimidade do título.

** República, a partir de 1889:

• As terras públicas do Império passaram:

a) Para os Estados Federados;

b) Para a União, se terras de fronteiras ou fortificações, estradas de ferro e necessárias à defesa do meio ambiente.

• Terras devolutas: nunca ingressaram no sistema registral e continuam desapossadas.

• Sistema registral paralelo: Sistema Torrens. Dava garantia de fidedignidade ao título. Livro Matriz do Registro Torrens. Registro inquestionável, tal qual ocorre na Alemanha, que possui todos os seus imóveis no sistema registral. 

• Decretos 451/1890 e 955-A/1890. Instituição do Sistema Torrens. Inicialmente, era aplicável aos imóveis urbanos e rurais. 

• Lei de Registros Públicos. Artigos 277-288.

** Código Civil de 1916:

• Obrigatoriedade do registro também das transmissões de propriedade e outros direitos reais por atos registrais, inter vivos e causa mortis, para que tivessem eficácia plena, não somente contra terceiros.

• Instituição da presunção de domínio daquele que possui o registro da propriedade. Quem não registra não é dono. Esse (o Princípio da Inscrição) ainda é um dos princípios básicos do registro de imóveis no Brasil.

• Exceções ao Princípio da Inscrição: 

a) Usucapião. O direito é adquirido com o preenchimento dos requisitos legais, quais sejam, tempo e posse qualificada. Hoje, há usucapião que ocorre em 2 anos, em 5 anos, em 10 anos e em 15 anos.

b) Herança. Droit de Saisine. Os bens do de cujus são automaticamente transmitidos desde o óbito aos seus herdeiros.

c) Acessões. Aluvião, avulsão, formação de ilhas, abandono de álveo, construção e incorporações.

d) Desapropriação. Imissão de posse no bem pelo ente público.

e) Abandono de imóvel. Se em área urbana, o Município arrecada o bem. Se em área rural, a União arrecada o bem.
 

** Decreto-Lei 58, de 10/12/1937:

• Dispõe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações.

• Primeira lei que disciplinou o parcelamento do solo no Brasil. 

• Em vigor até os dias atuais, para parcelamentos do solo rurais (aplica-se com outras normas). Em 1979, a Lei 6.766 passou a regular o parcelamento do solo para fins urbanos. Os rurais continuam a ser regidos por esse Decreto. 

** Decreto 4.857, de 09/11/1939:

• Primeiro diploma legal que tratou exaustivamente dos registros públicos, em geral. 

• Organizou os livros registrais em um total de 10, incluindo o Livro Auxiliar e Matriz. Depois, a lei preveria mais três livros (cédulas e registros de terras adquiridas por estrangeiros):

a) Livro 01 – Protocolo

b) Livro 02 – Inscrição Hipotecária

c) Livro 03 – Transcrição das Transmissões

d) Livro 04 – Registros Diversos (outros direitos reais)

e) Livro 05 – Emissão de Debêntures

f) Livro 06 – Indicador Real. Sintetizava todos os atos atinentes ao mesmo imóvel. Livro índice.

g) Livro 07 – Indicador Pessoal (dados da pessoa, livro índice)

h) Livro 08 – Registro Especial (loteamentos, convenções de condomínio e incorporações imobiliárias).

i) Livro Auxiliar – Pacto antenupcial e outros atos relativos aos demais livros, mas que o apresentante quis fazer registrar.

j) Livro Matriz – Sistema Torrens. Decreto 451-B/1890 e 955-A/1890. 

• Sistema de Registro Civil chamado “Fólio Pessoal”. Foco nos negócios firmados e nas pessoas que os firmaram. 

• Muitos loteamentos em Brasília/DF foram registrados no Livro 08 do Cartório do 1º Ofício de Brasília (as terras que formaram o DF eram oriundas de Formosa/GO, Planaltina/GO e Luziânia/GO). Muitas transferências de propriedade, transcritas no Livro 03 do mesmo Ofício. 

• Nomenclatura dos atos registrais: 

a) Transcrição. Aplicável apenas ao Livro 03. Transmissão de propriedade, sob o regime registral do Decreto 4.857/39 (Fólio Pessoal). 

b) Inscrição. Aplicável apenas ao todos os livros, exceto 1, 3, 6, 7 e Auxiliar de Aquisição de Terra Rural por pessoa estrangeira. 

c) Averbações. Aplicável apenas ao todos os livros, exceto 1, 6 e 7.

d) Anotações, lançamentos e apontamentos. Aplicável aos Livros 1, 6, 7 e Auxiliar de Aquisição de Terra Rural por pessoa estrangeira.

** Lei 6.015, de 31/12/1973:

• Atual Lei de Registros Públicos. Trouxe mais praticidade e segurança ao Registro Imobiliário, especialmente em razão da criação das matrículas, acabando com a diversidade de livros contendo averbações e registros sobre o mesmo imóvel.

• Vacatio legis até 01/01/1976.

• Adotou um Sistema de Registro chamado de “Fólio Real”. Foco nos imóveis, não nos negócios jurídicos. Criação das matrículas (principal inovação da lei). A matrícula é a representação jurídica do imóvel, cuja abertura contém a identificação do imóvel, a identificação do proprietário e a referência ao registro anterior.

• Princípios:

a) Princípio da Unicidade Matricial: 1 matrícula corresponde apenas a 1 imóvel; 1 imóvel possui somente 1 matrícula. Artigo 176 da Lei de Registros Públicos.

b) Princípio da Continuidade Registral: os registros serão realizados observando a sequência lógica dos atos jurídicos.

c) Princípio da Especialidade Registral: o título transmissivo ou modificativo de direito corresponde exatamente ao objeto do registro (especialidade objetiva); o emitente do título transmissivo ou modificativo de direito é exatamente a pessoa que consta do registro como titular dos direitos sobre o bem negociado (especialidade subjetiva).

d) Princípio da Rogação. Passividade. Os Oficiais de Registros Públicos só agem quando provocados.  

• Reduziu os livros registrais, de 13 para 05, mais o Livro Auxiliar de Aquisição de Terras por Pessoa Estrangeira (Lei n. 5.709/1971).

a) Livro 01 – Protocolo. 

b) Livro 02 – Registro Geral (Livro das matrículas)  

c) Livro 03 – Registro Auxiliar (atos que não digam respeito diretamente a imóvel ou que o apresentante queira ver registrados, sem prejuízo do registro no Livro 02. Inclui Cédulas e Pactos Antenupciais).  

d) Livro 04 – Indicador Real (dados do imóvel).  

e) Livro 05 – Indicador Pessoal (dados das pessoas).  

f) Livro Auxiliar de Aquisição de Terras por Pessoa Estrangeira.

• A LRP também alterou a nomenclatura dos atos de registro. 

a) Registro – Transmissão e constituição dos direitos reais. Livros 02 e 03. Tudo o que era feito por Inscrição e Transcrição passou a ser feito por Registro. 

b) Averbação – Anotação de atos acessórios, modificativos e extintivos. Não são feitos “à margem da matrícula”, mas sim NA matrícula. Livros 02 e 03.  

c) Anotação, lançamento ou apontamento – Livros 1, 6 e 7.

** Conceitos >

• Escritura Pública. Contrato lavrado por instrumento público. Instrumento público lavrado por tabelião ou por cônsul brasileiro no exterior, que formaliza qualquer manifestação de vontade. Não tem relação direta com o registro público. Há confusão entre Escritura e Registro porque essa é uma exigência comum para a aquisição da propriedade imobiliária. Adquire-se imóvel por Escritura; mas nem toda Escritura corresponde a uma negociação imobiliária. 

• Lote. Menor unidade de um loteamento. De acordo com a Lei 6.766/1979, nenhum lote no Brasil pode ser inferior a 125 m2. 

• Loteamento não se confunde com desmembramento. Ambos são formas de parcelar o solo, mas têm consequências completamente diversas. Enquanto no loteamento definem-se os lotes, as ruas e as demais áreas públicas, no desmembramento há apenas a divisão da gleba em frações menores. Graficamente:

Loteamento							X	Desmembramento
Escola	Lote 1	Lote 2	Lote 3	Lote 4	Lote 5	Lote 6		Gleba A Gleba B	Gleba D Gleba E
RUA ABCD								Gleba C	Gleba F	Gleba G
Praça	Lote 12	Lote 11	Lote 10	Lote 9	Lote 8	Lote 7			Gleba H	Gleba I

• Remembramento ou Fusão de Matrículas. Apesar de expressamente autorizado pela Lei de Registros Públicos, há discussão a respeito da legalidade desse instituto. Descaracterização do ordenamento urbanístico.

• Incorporação imobiliária. Só existe quando o empreendedor quer vender imóveis na planta. Arquivamento, em cartório, do Memorial de Incorporação.

• Emolumentos cartoriais. STF considerou terem natureza jurídica tributária de taxa.